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Dispositif Jeanbrun, vers une relance de l’investissement locatif en France ?
Annoncé le 23 janvier dernier, dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2026, le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun, pensé pour prendre le relais du dispositif Pinel (qui s’est achevé le 31 décembre 2024) , ambitionne de donner un véritable coup de boost au marché de l’investissement locatif. Un dispositif imaginé au cœur d’un plan relance logement engagé par le gouvernement, qui vise la construction de 2 millions de logements d’ici 2030, et ce, grâce à la mobilisation de moyens inédits (500 millions d’euros supplémentaires pour les 700 bailleurs sociaux, afin qu’ils construisent plus et rénovent davantage).
En quoi consiste précisément ce nouveau dispositif fiscal dédié aux investisseurs particuliers ? Conditions à remplir, avantages, RIF, groupe immobilier implanté dans le Rhône et sur le territoire Nord-Isère, décrypte sans jargon superflu la nouvelle loi Jeanbrun.
La loi Jeanbrun, l’héritier naturel du Pinel… Mais en mieux !
Le Pinel, c’était plutôt bien vu : une réduction d’impôt linéaire sur le prix d’achat, en échange de loyers plafonnés et d’un engagement de location. Mais reconnaissons-le, cela n’a pas suffi à juguler la crise de l’immobilier. Débarqué comme une bouffée d’air frais, et pensé comme la promesse d’une véritable respiration pour un secteur asphyxié, le dispositif Jeanbrun (qui porte le nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun), ambitionne de dynamiser l’investissement locatif privé en France. Objectif central visé : apporter une réponse à la pénurie de logements dans l’hexagone, mais également encourager la rénovation du parc immobilier ancien existant, souvent énergivore et obsolète.
Dans un contexte où la crise du logement dure… Encore, avec des chiffres inquiétants (moins de 300 000 mises en chantier en 2025, contre 400 000 espérés, désengagement progressif mais régulier des bailleurs particuliers), l’État contre-attaque avec un levier fiscal inédit.
Ce dispositif ambitieux semble redistribuer les cartes et poser de nouvelles règles pour l’investissement locatif. Fruit de l’aboutissement de nombreux débats sur le fameux statut du bailleur privé, voici un mécanisme immobilier incitatif accessible en 2026 et jusqu’en 2029. Ce levier fiscal inattendu ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs particuliers.
Ce qui retient aussi l’attention, c’est la philosophie sous-jacente : le bailleur privé n’est plus un simple contribuable qui « bénéficie » d’une ristourne fiscale. Non, il devient un acteur économique à part entière, avec un statut admis et renforcé.
Un mécanisme d’amortissement inédit, déductible des revenus fonciers
Contrairement au Pinel qui offrait une simple réduction d’impôt linéaire, calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun introduit quant à lui une logique patrimoniale d’amortissement fiscal déductible des revenus fonciers, comme c’est déjà le cas depuis de nombreuses années dans l’immobilier professionnel. Un amortissement qui variera de 3 % à 4 %, selon le niveau de loyer pratiqué.
Amortissements déductibles des loyers comme du salaire (en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans et de loyers encadrés), suppression des zonages géographiques, nouveaux plafonds (jusqu’à 12 000 €/an de loyers issus de la location nue dans le neuf ou l’ancien rénové) : voici bel et bien un dispositif un peu plus abouti que Pinel. Et pour aller encore plus loin dans la mécanique d’amortissement, la loi ajoute un avantage notable jusqu’en 2027, qui ne manquera sans doute pas de stimuler encore davantage le marché de l’investissement locatif privé : la possibilité d’une imputation renforcée du déficit foncier sur le revenu global, pouvant aller jusqu’à 21 400 € par an (dans l’ancien).
En bref à retenir, le dispositif permet :
- Un plafond d’amortissement : jusqu’à 12 000 euros par an.
- Un plafond de déduction : jusqu’à 10 700 euros de déduction des autres revenus (salaire, pension de retraite…) dans le neuf et doublé dans l’ancien (soit 21 400 € déductibles sur les revenus globaux) durant 2 ans, en écho aux travaux énergétiques obligatoires à réaliser.
- Pour la première fois, un propriétaire bailleur en location nue peut amortir fiscalement une partie du prix d’acquisition de son logement. Une assiette amortissable équivalente à 80 % du prix d’acquisition (un amortissement qui vient diminuer ses revenus fonciers et peut générer un déficit, qui peut être imputable sur le revenu global.
Quels biens, quelles conditions respecter ? Pas de place à l’improvisation
Attention, le dispositif Jeanbrun est loin d’être un chèque en blanc. Très attractif, il impose des garde-fous pour éviter les dérives. S’il s’applique aux logements neufs, comme aux biens anciens réhabilités, et que le zonage géographique n’est plus un critère de sélection, certaines conditions sont toutefois à respecter pour bénéficier de ce levier fiscal :
- Pas de maison isolée, pas de LMNP meublé -on reste sur la location nue.
- En cas de location, le respect d’un plafond de loyers : intermédiaire (référence du marché), social (15 % inférieur au plafond intermédiaire) et très social (30 % de décote, amenant une contrepartie fiscale encore plus forte).
- Un bien situé au sein d’une immeuble collectif et loué en tant que résidence principale durant une période de 9 ans (sur le modèle des dispositifs antérieurs)
- Des locations interdites au cœur du cercle familial (conjoint, enfants, parents) pour éviter les tentations de fraudes.
Pour RIF, ces règles cadrent parfaitement avec nos expertises : nous accompagnons déjà des investisseurs sur des résidences neuves à Bourgoin-Jallieu ou des copros rénovées sur d’autres territoires, comme par exemple à Lyon.
Notre conseil ? Simuler précisément car par exemple : « Un bien estimé à 250 000 € avec 4% d’amortissement et des loyers sociaux peut générer 15 000 € de déficit imposable la première année. »
Quelques chiffres sur les (grandes) ambitions du gouvernement
(données issues de info.gouv.fr) :
– 400 000 logements construits par an pour atteindre 2 millions d’ici 2030.
– Parc privé : 50 000 locatifs neufs dès 2026, en plus des accessions à la propriété.
– Parc social : 125 000 unités construites la même année, grâce aux 500 millions injectés.
Certains diront que le dispositif Jeanbrun corrige les défauts du Pinel : plus flexible géographiquement, plus généreux fiscalement, mais aussi orienté patrimoine long terme. L’amortissement crée un effet de levier puissant, surtout pour les tranches à 30-41% d’impôt. Avec les taux d’intérêt qui se stabilisent autour de 3,5%, l’endettement reste qui plus est gérable.
Mais attention, la plus grande complexité administrative de ce dispositif (bilan foncier à monter comme un pro) sera peut-être un frein pour les novices. Et si les loyers sociaux découragent les marges élevées, RIF insiste : « Faites-vous accompagner. Un mauvais choix de loyer, et l’avantage fiscal pourrait fondre. »
Côté perspectives, jusqu’en 2029, c’est le moment d’agir – avant que les ajustements budgétaires ne viennent rogner les plus-values. Le dispositif Jeanbrun n’est pas juste une rustine fiscale de plus, mais bien un virage stratégique pour redonner de l’élan à l’investissement locatif.
Vous souhaitez en savoir plus sur le nouveau dispositif Jeanbrun ? Vous cherchez à acquérir dans un bien pour le mettre en location et peut-être bénéficier des avantages fiscaux proposés par ce nouveau dispositif ? Quel que soit votre projet immobilier, notre site web regorge de bons conseils et notre équipe dédiée aux investisseurs attend votre appel. L’investissement locatif renaît, ne ratez pas le coche sous Jeanbrun, les experts RIF sont à votre écoute, à Lyon, Bourgoin-Jallieu et à La Tour-du-Pin, contactez-les !
Sources : contenus inspirées des annonces officielles et des analyses marché 2026