Blog
Accès client
Transmettre pour bâtir : comment les nouvelles mesures fiscales sur les donations rebattent les cartes de l’immobilier pour les jeunes ?
L’accès à la propriété constitue depuis toujours l’une des pierres d’angle du parcours patrimonial en France. Pourtant, le marché immobilier actuel pose un constat sans équivoque : entre la remontée soutenue des taux d’intérêt, le durcissement des conditions d’octroi de crédit exigé par les établissements bancaires, mais également l’augmentation globale du coût de la vie, les jeunes générations sont confrontées à ce que l’on pourrait nommer : un mur financier. Autre constat parfois décourageant, disposer d’un apport personnel même conséquent, n’est plus considéré comme un atout additionnel pour négocier son prêt : il est devenu tout simplement le sésame indispensable « pour espérer » obtenir le fameux accord bancaire.
Résultat, l’accession à la propriété chez les primo-accédants est devenu un véritable parcours du combattant, parfois même un but impossible à atteindre pour les plus jeunes.
En écho à cette situation de plus en plus complexe, le législateur a déployé un ensemble de dispositifs d’exonération temporaire visant à fluidifier l’épargne intergénérationnelle.
Chez RIF nous observons quotidiennement sur le terrain l’impact déterminant de l’apport familial dans la concrétisation des projets immobiliers. Raison pour laquelle nous vous proposons dans ce focus mensuel, un décryptage complet des récentes réformes de la fiscalité des donations et des différents leviers à activer afin d’accompagner au mieux l’investissement pour les jeunes générations.
1. Coup de pouce inattendu et inédit : l’exonération temporaire des dons familiaux
Libérer l’épargne dormante accumulée par les séniors et la réinjecter directement dans le secteur résidentiel, c’est l’ambition de la fiscalité sur les transmissions de sommes d’argent qui s’est fortement assouplie, et ce, de manière stratégique.
Jusqu’à 300 000 € transmissibles sans droits de mutation
L’évolution majeure constatée repose sur la mise en place d’un régime temporaire d’exonération de droits de donation, spécifiquement destiné à la résidence principale. Dans le cadre de ce dispositif d’exception, un même bénéficiaire (le donataire) peut recevoir jusqu’à 300 000 € au total, en franchise totale d’impôt.
Un dispositif qui s’articule autour de règles précises :
– Un plafond par donateur fixé à 100 000 € : de façon, plus concrète, un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de sa mère, mais également 100 000 € de son père et encore 100 000 € d’un grand-parent, ce qui lui permet d’atteindre le plafond global désormais autorisé d’un montant global de 300 000 €.
– Un cercle élargi de donateurs : ainsi, si les parents et grands-parents sont les premiers visés par ce dispositif, le texte inclut également les arrière-grands-parents, ainsi que les oncles et tantes, et ce, en l’absence de descendance directe.
Les conditions requises pour en bénéficier :
Afin de préserver cette exonération et pour éviter tout redressement ultérieur de la part de l’administration fiscale, 3 garde-fous stricts sont à respecter :
– La nature même du bien : les fonds en question doivent être consacrés à l’acquisition d’un logement neuf (VEFA – En l’État Futur d’Achèvement), ou encore à la réalisation de travaux de rénovation énergétique conséquents sur une résidence principale.
– Le délai d’affectation : l’argent donné doit obligatoirement être engagé dans le projet immobilier dans les 6 mois suivant le versement.
– L’engagement d’occupation : le bien acquis doit servir de résidence principale, et ce, durant une période minimale de 5 années.
Vous souhaitez en savoir plus sur ce dispositif et sur les démarches administratives et les formulaires de déclaration obligatoire, accédez directement à la fiche officielle de la direction générale des Finances publiques disponible sur Service Public.fr
2. Le cumul des abattements : une stratégie patrimoniale plutôt vertueuse
Notons que ce fameux dispositif temporaire ne s’impute pas sur les abattements ordinaires du Code général des impôts. Il s’y superpose, ce qui offre ainsi une opportunité plutôt rare d’optimiser la transmission d’un capital important sans la moindre taxation.
Souplesse fiscale cumulée en bref :
1. Abattement légal plus classique (Art. 779 CGI)
=> 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans)
2. Dons familiaux de sommes d’argent (Art. 790 G CGI)
=> Dans la limite de 31 865 € (tous les 15 ans) sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans au jour de la transmission.
3. Mesure temporaire spéciale Immobilier / Rénovation
=> Jusqu’à 100 000 € par donateur (dans la limite globale de 300 000 €)
En pratique, l’articulation des 3 mécanismes
Cumul des outils existants :
– L’abattement usuel en ligne directe (article 779 du Code général des impôts) permet déjà à chaque parent de donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation.
– Le don familial de sommes d’argent (article 790 G du CGI), conditionné à un donateur de moins de 80 ans et un bénéficiaire majeur, il offre un abattement complémentaire de 31 865 € renouvelable également tous les 15 ans.
– L’exonération temporaire d’appoint dédiée à la pierre, vient amplifier ce socle.
Ainsi, un couple de parents peut transmettre s’il le désire à un de leur enfant majeur plus de 460 000 € d’apport, sans pour autant débourser le moindre centime d’euros au titre des droits de mutation. Retrouvez les barèmes fiscaux et les règles de calcul en vigueur, en vous référant au texte de loi consultable sur Legifrance.gouv
3. Pourquoi le timing est crucial pour les jeunes acquéreurs ?
C’est un fait à retenir, l’opportunité actuelle évoquée repose sur une donnée centrale : la temporalité. Contrairement aux abattements permanents révisés au fil des lois de finances, la fenêtre d’exonération exceptionnelle de 300 000 € est strictement conditionnée dans le temps.
Un calendrier serré
Vous l’aurez compris, le dispositif temporaire à pour ambition de susciter un véritable un électrochoc sur le marché de l’immobilier résidentiel.
Il est programmé pour prendre fin au 31 décembre 2026. Les projets immobiliers nécessitant souvent plusieurs mois, entre recherche du bien, montage financier et signature définitive chez le notaire, l’anticipation est plus que jamais la clé du succès de ces projets immobiliers pour les jeunes.
Une réponse au durcissement des prêts bancaires
Ainsi, pour les jeunes primo-accédants, bénéficier de cette manne familiale change radicalement la donne et la structure de leur dossier de crédit :
– La réduction de la quotité d’emprunt : par effet mécanique, un apport plus important diminue le montant global du prêt sollicité et limite ainsi l’impact du taux d’intérêt sur la durée.
– Le respect du taux d’endettement : l’injection de capital abaisse les mensualités de remboursement en deçà du seuil réglementaire de 35 % (imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière – HCSF).
– Le renforcement de la confiance des banques : un profil jeune doté d’un apport solide rassure immédiatement, vous vous en doutez, les comités de crédit.
4. Le démembrement de propriété et la donation d’immeuble : des alternatives stratégiques
L’apport en numéraire n’est pas la seule voie pour soutenir un projet d’accession à la propriété. La donation directe de biens immobiliers ou encore la transmission de parts de SCI (Sociétés Civiles Immobilières) restent assurément des piliers d’optimisation patrimoniale.
La donation avec réserve d’usufruit
Cela concerne les familles qui désirent transmettre un patrimoine immobilier déjà constitué, tout en conservant la jouissance, ou les revenus locatifs. Dans ce cas précis, la donation en nue-propriété est la voie à privilégier.
– Le calcul des droits ne s’effectue que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).
– Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien en question. Alors aucun droit supplémentaire ne sera alors à régler.
L’acquisition en SCI familiale
Créer une SCI afin d’acquérir un bien immobilier à destination des enfants permet de fractionner la transmission dans le temps. Les parents peuvent ainsi donner régulièrement des parts sociales en utilisant les abattements renouvelables de 100 000 € , et ce, tous les 15 ans. Ce qui ne leur empêche pas de conserver par ailleurs la gérance ainsi que l’entière maîtrise des décisions stratégiques au sein des statuts.
5. Sécurisez votre projet, 4 conseils d’un professionnel de l’immobilier
Surfer entre l’optimisation fiscale, les diverses contraintes réglementaires ainsi que la réalité du marché immobilier en France, requiert temps, méthode, mais également une grande rigueur et un œil aiguisé.
Voici des quelques conseils avisés pour concrétiser cette transmission, dans les meilleures conditions :
1. Formalisez rigoureusement chaque acte
Même pour un don manuel exonéré, la déclaration aux services fiscaux reste obligatoire. L’enregistrement peut s’effectuer en ligne sur le portail impots.gouv.fr ou encore via la rédaction d’un acte notarié.
2. Respectez l’équité successorale
Si vous avez plusieurs enfants, veillez à ne pas léser les réserves héréditaires lors de l’octroi d’un coup de pouce financier. En effet, la donation-partage chez le notaire demeure la solution à privilégier pour figer la valeur des biens transmis et ainsi éviter tout futur litige au sein de votre famille.
3. Pensez à l’encadrement juridique du don
Il est tout à fait possible d’assortir la donation de clauses d’inconstitutionnalité (clause de retour conventionnel, interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer) afin de protéger le capital transmis, en écho aux potentiels aléas de la vie.
4. Faites-vous accompagner par un professionnel expert du secteur :
La sélection du bien adéquat, respectant les exigences environnementales et bénéficiant aussi d’une valorisation pérenne sur son marché local, est indispensable pour sécuriser l’investissement de la jeune génération.
Anticiper dès aujourd’hui pour concrétiser demain
Les assouplissements fiscaux actuels offrent une opportunité historique de transformer une épargne familiale en un patrimoine immobilier solide et pérenne. Combiner dons d’argent exonérés, abattements légaux et accompagnement sur-mesure, cela représente pour les familles des leviers puissants qui permettent d’aider de façon tangible les jeunes actifs vers la propriété immobilière en France.
Vous envisagez d’accompagner un proche dans son premier achat immobilier, ou de structurer la transmission de vos actifs immobiliers ? Les experts de la RIF vous accompagnent à chaque étape de votre projet. Contactez nos équipes pour bénéficier d’une étude personnalisée et sécurisée de vos opérations immobilières.