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60 ans de la copropriété, une loi mature mais qui a su évoluer
2025 marque les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965, une loi qui encadre la gestion des copropriétés en France et pose des statuts juridiques indispensables. Les années ont passé et pourtant cette loi est toujours aussi ancrée dans le quotidien des gestionnaires de copropriétés (syndics). Elle précise en effet les règles pour les immeubles en copropriété, un mode d’habitat qui, rappelons-le, concerne désormais plusieurs millions de Français.
L’ambition est alors d’apporter de la clarté, de mettre de l’ordre dans une pratique fréquente (la gestion d’un immeuble) mais finalement encore trop floue. Autant dire que, depuis 60 ans, la loi a évolué en écho aux changements et à la réalité du marché immobilier.
En quoi consiste-t-elle réellement ? Quels sont ses impacts, son évolution ? RIF, groupe immobilier présent sur les territoires lyonnais, mais aussi berjalliens et turipinois, certifié NF habitat depuis janvier 2025 vous apporte quelques éclairages utiles. Car, pour mieux percevoir où l’on va, il est toujours utile de mieux saisir d’où l’on vient et quel fut le chemin des transformations et des évolutions qui ont marqué ces 60 années…
Un cadre juridique issu des 30 Glorieuses
Avant de comprendre en quoi consiste plus précisément cette loi qui souffle sans timidité en 2025 ses 60 bougies, intéressons-nous rapidement à l’histoire de l’urbanisme en France ainsi qu’à son impact direct sur les copropriétés. Pour rappel, durant les décennies 1960-1970, l’essor des constructions collectives vient transformer les grandes cités et agglomérations, qui changent de visages. Changements de modes de vie, réalités urbaines en mutations, nouvelles attentes ou besoins : la copropriété s’impose petit à petit comme une nouvelle norme en habitat urbain.
Réglementer ce changement de paradigme qui touche alors bon nombre de Français, devient nécessaire. La loi du 10 juillet 1965 vient poser les bases d’une réglementation et d’un cadre, au cœur d’un contexte de gestion encore trop flou. Ce texte fondateur qui reste d’actualité (bien qu’il ait évolué) vient mettre un peu d’ordre dans le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis, avec une loi désormais qui structure pas moins de 740 000 copropriétés en France.
Une loi qui encadre la gestion des copropriétés en France
On peut sans hésitation dire qu’il y a un avant et un après 1965. Bien entendu, avant cette date clé, les copropriétés existent déjà, mais avec un mode de fonctionnement, de gestion encore assez opaques. Sans cadre juridique clair et rigoureux, légions d’interprétations peuvent encore être sources de désaccords et parfois même de conflits. La loi du 10 juillet 1965 propose alors de structurer avec plus de clarté la gestion des immeubles en copropriétés, selon 3 axes :
Une copropriété c’est quoi ?
Le premier et pas des moindres, fut de définir ce qui définit réellement une copropriété ? Pour la première fois depuis des années, la copropriété a été caractérisée précisément : il s’agit d’un bâtiment d’habitats partagés en plusieurs lots. Chacun des copropriétaires possède une partie privative bien entendu (leurs propres biens), mais aussi ce que l’on qualifie de « quote-part » pour les communs (les parties de l’immeuble considérées comme communes : entrées, escaliers, ascenseurs, locaux à vélos, garages, jardins…).
Liberté individuelle VS respect du collectif
Le second axe majeur se questionne alors sur cet équilibre parfois fragile entre les libertés considérées comme individuelles et le respect nécessaire du collectif. Un vaste sujet quand on connait la complexité que peut encore engendrer le « vivre-ensemble » dans certaines copropriétés. Le modèle de la copropriété reconnait dès lors juridiquement que chacun est chez soi, mais dans un cadre précisément défini. La copropriété n’implique pas les mêmes responsabilités que la propriété individuelle (une maison par exemple). Selon la loi, les habitants copropriétaires peuvent jouir pleinement de leurs habitations privées (leurs lots), sans pour autant que cela se fasse au détriment des autres résidents, ni même de la bonne marche ou de la préservation de l’immeuble.
Gouvernance de la copropriété
Enfin, le dernier principe s’intéresse alors à la gouvernance même des copropriétés, soit à leur gestion et à leur administration. Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 (chapitre II), définit leur fonctionnement et précise le rôle, les missions ainsi que les responsabilités des syndics, des conseils syndicaux et des AG (assemblées générales).Enfin, le dernier principe s’intéresse alors à la gouvernance même des copropriétés, soit à leur gestion et à leur administration. Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 (chapitre II), définit leur fonctionnement et précise le rôle, les missions ainsi que les responsabilités des syndics, des conseils syndicaux et des AG (assemblées générales).
L’entretien et la gestion des immeubles, une loi facilitatrice de décisions, d’actions !
Obtenir un accord collectif, favoriser le dialogue ainsi que la plus grande fluidité des décisions, faire adopter les projets d’entretien et même de rénovation des immeubles, autant de sujets qui avant la loi de 1965, nécessitent encore un accord de l’intégralité des copropriétaires. Aucune exception n’est alors envisageable, il est indispensable que les décisions soient adoptées à l’unanimité. On imagine combien cela a dû alourdir les process, freiner les changements et autres avancées, bloquant régulièrement les travaux pour autant nécessaires, voir essentiels à la préservation du patrimoine collectif. 3 nouveaux types de majorités sont ainsi introduits dans cette loi : de nouvelles règles qui simplifient les process liés à la rénovation et la gestion des immeubles, et évitent de subir les blocages dus à des vétos :
1. La majorité simple (article 24) : pour les décisions dites courantes, liées à la gestion ou l’entretien de l’immeuble.
2. La majorité absolue (article 25) : pour les décisions majeures ou plus engageantes (plus de 50% des voix).
3. La double majorité (article 26) : pour certaines décisions stratégiques (majorité des copropriétaires – ⅔ des voix -, qu’ils soient présents, absents ou représentés).
Une loi sur la gestion des copropriétés qui s’est transformée et renforcée
Déjà 60 ans que cette loi encadre la gestion des copropriétés et pose un périmètre juridique. Mais depuis en miroir, la société a évolué, la réalité urbaine s’est transformée, l’économie et le secteur de l’immobilier ont également changés… D’autres lois sont donc venues renforcer et moduler quelque peu celle de 1965.
La loi Alur, favoriser un accès au logement, pour un urbanisme rénové
Entrée en vigueur le 24 mars 2014, la loi ALUR (ou Loi Duflot) vient modifier profondément la législation immobilière. Portée alors par la ministre en charge de L’égalité des territoires et du logement, cette loi a pour ambition de réguler le marché immobilier, et de permettre un accès facilité au logement, tout en faisant la part belle à l’innovation ainsi qu’à la transparence.
Elle s’appuie sur la mobilisation du foncier public et sur le renforcement du seuil minimal de logements sociaux de 20 % à 25 %.
Depuis le 24 mars 2014, elle offre aux acquéreurs la possibilité d’investir dans l’immobilier neuf et d’obtenir en retour une réduction d’impôts. Côté copropriétés, un contrat-type et un compte bancaire pour les syndics est désormais nécessaire. De même, l’obligation d’immatriculer les immeubles et un fond de travaux (cotisation annuelle pour financer les travaux non pris en charge dans le budget prévisionnel) sont également requis.
La loi Élan, une plus grande centralisation et transparence
Son objectif ? Améliorer le droit des copropriétés. Votée en 2018, deux ordonnances permettent au gouvernement de faciliter ce droit : une visant à organiser et à regrouper dans un code spécifique toutes les règles qui régissent le droit des copropriétés. Une seconde visant à réformer les règles de gestion pour éviter les contentieux.
Avec la loi Élan les copropriétaires peuvent désormais participer à distance aux assemblées générales. Pour encore plus de transparence et faciliter les échanges et les partages d’informations, les syndics ont depuis l’obligation de centraliser les documents essentiels dans un espace numérique partagé, sécurisé, et géré par le syndic lui-même.
60 bougies pour une loi qui semble n’avoir pris finalement que peu de rides, car elle a su s’adapter aux évolutions d’un secteur, mais aussi économiques, sociétales et urbaines.
Vous souhaitez en savoir plus sur la loi de 1965 ou bénéficier de conseils personnalisés et utiles pour la gestion de votre copropriété, les experts RIF sont à vos côtés, en proximité sur les territoires de Lyon, Bourgoin-Jallieu et de La Tour-du-Pin, contactez-les !